Как создать рынок доступного жилья?

Как создать рынок доступного жилья?

В Правительстве и Государственной думе началось обсуждение пакета законов о формировании рынка доступного жилья. О сути предлагаемых изменений рассказывает один из разработчиков законопроектов, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

На рассмотрении в Государственной думе находится целый пакет законов, направленный на формирование рынка доступного жилья. В него входит 27 законов, в том числе два новых кодекса – Жилищный и Градостроительный, поправки в Гражданский и Налоговый кодексы, закон об ипотеке, закон о регистрации, изменения в закон о банкротстве, новые законы об инвестиционных соглашениях и тарифном регулировании в коммунальном хозяйстве, и другие. Речь идет о большом законодательном блоке, разработанном рабочей группой по формированию рынка доступного жилья под руководством Игоря Шувалова, в которую входила и я. Весь последний год в Центре стратегических разработок создавалась концепция предстоящих изменений, собирались и дополнялись уже имеющиеся наработки.

На мой взгляд, уникальная особенность этого пакета законопроектов заключается в комплексном подходе к проблеме. Ведь цель формирования доступного рынка жилья предусматривает не просто увеличение спроса на жилье, развитие кредитования, но и требует обеспечить адекватное предложение жилья, увеличить жилищное строительство, чтобы у нас не росли цены на жилье, а спрос нашел адекватное предложение, организовать инфраструктуру оборота на этом рынке, выстроить налоговую систему. В ходе разработки мы сохраняли такой комплексный взгляд на проблему. Поэтому, если этот пакет законов будет принят в нынешнем виде, то он действительно сможет обеспечить законодательную основу для формирования рынка доступного жилья.

В чем концепция предлагаемых изменений? В первую очередь надо было определить основное направление жилищной политики в стране, а именно – выделить те группы населения, которые смогут получать бесплатное социальное жилье, и те, которые должны будут собственными силами решать жилищные проблемы. Этой задаче отвечает новый проект Жилищного кодекса, в котором записано, что, в соответствии с Конституцией, социальное жилье должно предоставляться муниципалитетами малоимущим гражданам. В свою очередь Федерация или субъекты Федерации могут помогать другим категориям граждан участвовать в рынке жилья через предоставление разного рода субсидий.

В то же время надо развивать и возможность участия всех остальных групп населения в жилищном рынке: покупать жилье в собственность, строить его и арендовать на частном рынке. Следовательно, необходимо сформировать институты, позволяющие тем гражданам, которым не будет предоставляться социальное жилье, самостоятельно решать жилищную проблему. Для этого надо создать рыночные – т. е. кредитные и накопительные – институты приобретения жилья. Ведь покупать жилье за счет текущих доходов просто невозможно.

Но этого мало. Если не уделять внимания предложению жилья, жилищному строительству, то все наши усилия уйдут в рост цены на рынке. Здесь наша основная цель – обеспечение увеличения объемов жилищного строительства. Строительный рынок следует сделать конкурентным, упростить доступ на него, снизить административные барьеры. Эти проблемы решаются проектом Градостроительного кодекса и некоторыми другими законопроектами.

Если же мы сможем расширить платежеспособность граждан за счет кредитования и обеспечить адекватное предложение на рынке жилья, то надо будет еще позаботиться о том, чтобы это жилье свободно обращалось и права на него были гарантированы. Третий блок законов – оборот рынка жилья и все институты на этом рынке. Здесь речь идет и о регистрации прав, и об учете объектов недвижимости, и о снижении рисков и транзакционных издержек на этом рынке. Существует много предложений по защите прав добросовестного приобретателя, по усилению системы регистрации прав, отмене нотариального удостоверения договора ипотеки, которое сегодня при приобретении жилья в кредит стоит слишком дорого – 1,5% и не добавляет дополнительной защиты.

Наконец, налоговый блок должен выстроить эти отношения с точки зрения налогообложения, правильно стимулируя участников рынка к использованию прозрачных схем и создавая заинтересованность как у участников рынка, так и у публичных органов в развитии рынка жилья.

В основу всех этих законопроектов была положена концепция создания в стране нормального рынка жилья. Человек должен быть уверен, что, имея стабильный доход, он может приобрести жилье. Если он малоимущий – ему предоставят социальное жилье. А если его доходы на среднем уровне и выше среднего, то у него должна быть возможность с помощью кредита приобрести то жилье, которое он хочет.

Я очень обеспокоена тем, как будут проходить чтения этого пакета законов в Государственной думе. Никто не возражает против того, чтобы расширять платежеспособный спрос населения, развивать кредитование. Но, к сожалению, достаточно много голосов раздается против того, чтобы сделать прозрачным строительный рынок, снять административные барьеры и увеличить количество строящегося жилья. К сожалению, здесь очень много противоречий. Оно и понятно. Ведь сегодня этот сектор в первую очередь зависит от бюрократов, чиновников, в руках которых находится ресурс доступа к земле, которая до сих пор находится в государственной собственности, и разрешительные процедуры, т. е. предоставление разрешения на строительство, согласование документации и т. д. Разумеется, чиновник не хочет лишиться административного ресурса.

Поэтому наибольшее количество возражений поступает по поводу этой сферы, включая коммунальную инфраструктуру. Поступают как конкретные возражения, которые можно учесть между первым и вторым чтением, так и категорические протесты со стороны непримиримых противников наших законопроектов, которые не хотят менять ситуацию в сфере градорегулирования и жилищного строительства. Но пока и депутаты внесли в полном объеме этот пакет, и на заседании правительства он был одобрен целиком, хотя там и ставился вопрос о перенесении Градостроительного кодекса и закона об инвестиционных соглашениях в коммунальном комплексе месяца на три. И все же пока все сходятся на том, что предложенные законы надо принимать единым блоком. Иначе вся инициатива становится бессмысленной, а перспектива создания рынка доступного жилья отодвинется на неопределенный срок.

Надежда Косарева

18.06.2004

Социальные выплаты необходимы для рыночной экономики

Нынешние наши правители считают пенсионные, да и вообще социальные выплаты непроизводительными расходами, а их получателей, пенсионеров - балластом общества. Такой подход экономистов гайдаровской школы наложил отпечаток на всю политику в отношении этих слоев населения. В то же время грамотные экономисты придерживаются на этот счет иной точки зрения.

В рыночной экономике обращение принципиально неравновесно. Продавцы изымают с рынков всегда больше денег, чем сами направляют на нормальное потребление. Это имеет объективные причины: сумма затрат на производство товара всегда выше суммы зарплаты и прибыли, есть еще издержки обращения. А платежеспособный спрос примерно равен сумме зарплаты и прибыли. В результате с каждым полным оборотом (в случае замкнутого характера данного цикла), на рынок возвращается меньше денег (в самом лучшем случае - не больше), чем изъято.

Следовательно, естественный характер процесса в этой системе - коллапс, то есть перманентное сокращение объемов сбыта, которое диктует падение цен, сокращение объемов и снижение прибыльности производства. В девятнадцатом веке эта тенденция время от времени приобретала преобладающий характер и была замечена и описана Сисмонди.

Сисмонди же указал и на то, что стабилизатором экономики является присутствие слоев населения, не включенных в этот цикл, "праздного класса", который своим дополнительным спросом компенсируют неизбежный недостаток спроса со стороны участников производства - как предпринимателей, так и наемных рабочих. В те времена устойчивый рост капиталистического хозяйства, таким образом, шел засчет постепенного поглощения ресурсов социальных слоев - остатков докапиталистического уклада.

В начале XX века этот ресурс роста был исчерпан, что и поставило на повестку дня вопрос о создании компенсирующего механизма перекачки денег в сферу потребления произведенного. Здесь возникли три пути. Первый путь виделся в милитаризации экономики, в создании государственного сектора спроса путем наращивания военных расходов. Этот путь породил фашизм, национал-социализм и японский милитаризм. Второй путь заключался в создании планового механизма согласования спроса и предложения, что позволяло вообще радикально уйти от этой проблемы.

Наконец, третий путь предложила европейская социал-демократия и авторы "нового курса" Рузвельта. Этот путь заключался в создании вэлфера - системы непроизводительных социальных выплат, создании привилегированного "праздного класса" засчет государственного бюджета. Наличие такого сектора спроса необходимо для устойчивого развития и расширенного воспроизводства.

Аналогичную роль сыграли и введенные Рузвельтом затратные глобальные инвестиционные проекты. Начиная от строительства скоростных дорог и кончая амбициозными космическими проектами, они составили сектор государственного спроса, который необходим для компенсации сокращения спроса. Короче говоря, саморегулирующаяся производственная система не может работать в замкнутом цикле, сама на себя. В таких условиях она неизбежно коллапсирует. Для расширенного производства ей нужна внешняя цель производства.

Таким образом, система социальных (непроизводительных) бюджетных расходов и затратных перспективных проектов является необходимым условием стабильной экономики и расширенного производства. Таким образом, она является не нагрузкой на экономику, как считают неоконсервативные идеологи, а является абсолютно экономически целесообразной. Следовательно, и размеры этой системы должны определяться из соображений экономической целесообразности.

Будучи людьми глубоко аморальными с точки зрения христианских (а также мусульманских, буддийских и иудейских ценностей) идеологи неоконсервативной волны рассматривают социальные расходы исключительно как систему бесполезных расходов, имеющих благотворительную природу. Считая, что надо следовать не принципу любви к ближнему, а принципу "экономической целесообразности" (как они ее понимают), они требуют максимально возможного сокращения "непроизводительных" расходов бюджета. Именно этого они добились в последние годы в Европе. Резкое сокращение этого компенсаторного спроса и явилось одной из составляющего того денежного дефицита, который породил обвал мировых рынков.

В России совершенно аналогичным образом аморальность "реформаторов" породила их специфическое отношение к социальным расходам государства, оборонным расходам, а заодно и к финансированию перспективных сфер - науки, космоса, затратных проектов. Считая "экономически целесообразным" максимальное сокращение этих расходов, они сократили их примерно в 10 раз (при сокращении реального ВВП только вчетверо) и этим полностью уничтожили их компенсаторную функцию, усилив коллапс экономики. Таким образом, аморальное решение не оказалось экономически целесообразным.

Целесообразным обычно оказывается как раз то решение, которое диктуется соображениями морали. Это можно счесть простым совпадением. Но такое совпадение имеет место всегда. На самом деле существует строгая закономерность: аморальные решения не могут быть целесообразными ни в какой области. В конечном счете, они оказываются проигрышными. Кстати, и академик Сахаров как-то заметил, что нравственное решение оказывается в конечном счете самым правильным…

Евгений Гильбо

18.06.2004

  1. Разработка инновационного механизма развития рынка доступного жилья 08. 00. 05 Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями)

    Диссертация
    Защита состоится 31 марта 2011 г. в 14:00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.151.04 при Московском государственном университете экономики, статистики и информатики (МЭСИ) по адресу 119501, г.
  2. Экономические аспекты развития рынка доступного жилья (на материалах Республики Казахстан) Реферат диссертации на соискание академической степени магистра экономики и бизнеса по

    Реферат
    Защита состоится « » июня 2012 г. в часов на заседании государственной аттестационной комиссии в КГУ имени Коркыт Ата по адресу: 120014, г. Кызылорда, Главный учебный Корпус, ул.
  3. Законопроекты для развития рынка доступного жилья 8

    Закон
    10 марта М. Фрадков в интервью для российских СМИ сравнил новую структуру Правительства РФ с пирамидой, "верх которой - министерства". Он также отметил, что при структурной реформе Правительства не ставится задача значительного
  4. Комиссия по проекту «Доступное жилье» займется снижением бюрократ ических барьеров в строительстве (12. 10. 2006 иа «Интерфакс»)

    Обзор
    В рамках комиссии по развитию рынка доступного жилья необходимо разработать эффективные механизмы по снижению бюрократических барьеров и стимулированию регионов к формированию рынка жилья, считает член комиссии, вице-спикер Совета
  5. Госдума РФ мониторинг сми 13 апреля 2006 г

    Документ
    ГЛАВА ВЭБА ПРЕДЛАГАЕТ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ СОЗДАНИЯ КОРПОРАЦИИ РАЗВИТИЯ И НА ПЕРВОМ ЭТАПЕ СОЗДАТЬ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ БАНК ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И РАЗВИТИЯ НА БАЗЕ ВЭБА 104
  6. Как создается карта

    Документ
    Карты создаются либо непосредственно в результате топографических съёмок местности, либо на основе других карт, т. е. в конечном счете опять-таки в результате съемки.
  7. «Доступное и комфортное жилье гражданам России» это одна из важнейших приоритетных национальных программ. По словам Президента России Владимира Путина, «…жи

    Документ
    «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» – это одна из важнейших приоритетных национальных программ. По словам Президента России Владимира Путина, «…жилище – это вопрос фундаментальных условий жизни людей.
  8. Долгосрочная целевая программа "обеспечение доступным жильем молодых семей и молодых специалистов в сельской местности на 2009 2011 годы" паспорт

    Программа
    2. Опубликовать Постановление в "Ведомостях высших органов государственной власти Красноярского края" и газете "Наш Красноярский край".
  9. Новости строительного рынка москвы

    Документ
    Один из крупнейших столичных девелоперов "Дон-строй" назначил Альфа-банк организатором выпуска евробондов ориентировочным объемом $200 млн. Срок обращения бумаг составит 4 года, предусмотрен пут-опцион через 2 года.

Другие похожие документы..