Строительство: учет, налоги, право

Строительство: учет, налоги, право

Введение

С момента начала экономических преобразований в России прошло уже более десяти лет. За это время было создано огромное количество юридических лиц и зарегистрировано столько же индивидуальных предпринимателей. Все они обычно нуждаются в офисах: кто-то в скромных и маленьких, кто-то приобретает или арендует огромные площади. Медленно, но верно растет благосостояние наших граждан, в связи с чем возрастает спрос на новые жилые дома и квартиры. Все это способствует развитию строительного бизнеса. Что касается ближайшей перспективы, то, судя по тем надеждам, которые возлагаются на большими темпами развивающуюся ипотеку, особенно если говорить о приобретении жилья, можно с уверенностью сказать, что и дальше этот вид деятельности будет процветать.

Законодатели тоже обратили свое внимание на необходимость совершенствования нормативного регулирования строительной отрасли и тех вопросов, которые касаются реализации недвижимости. 2005 год был "урожайным" на новые законы. Так, с начала этого года действует Градостроительный кодекс РФ (принят 29.12.2004 N 190-ФЗ); с 1 марта 2005 года работает новый Жилищный кодекс; в декабре 2004 года принято целых четыре закона (NN 189-ФЗ, 196-ФЗ, 214-ФЗ и 217-ФЗ), внесших существенные изменения в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". А самое главное - с апреля 2005 года действует закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Изменения произошли и в организации государственного контроля за деятельностью строителей. Так, до недавно произошедшей реорганизации федеральных органов исполнительной власти существовала Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора РФ (Госархстройнадзор). Но ее функции не были переданы ни одному из вновь образованных федеральных министерств или агентств. Поэтому пока на федеральном уровне никто не осуществляет строительный надзор. А вот горный, промышленный, экологический, энергетический и атомный надзор теперь возложен на один орган - Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Нормотворческий процесс в строительной отрасли, скорее всего, продолжится и далее. Например, сейчас идет активное обсуждение вопроса о возможности отмены лицензирования строительной деятельности.

Таким образом, правовая основа деятельности строительных компаний (заказчиков-застройщиков, подрядчиков), а также инвесторов существенно изменилась.

Что касается вопросов бухгалтерского учета и налогообложения, то, во-первых, они всегда были сложными из-за специфики этого бизнеса, а во-вторых, и здесь законодатели нам не дают расслабиться. Внесены принципиальные изменения в главу 25 "Налог на прибыль организаций" Налогового кодекса РФ (закон от 06.06.2005 N 58-ФЗ) и в главу 21 "Налог на добавленную стоимость" (закон от 22.07.2005 N 119-ФЗ).

Чтобы помочь руководителям, финансовым, юридическим и бухгалтерским службам строительных компаний сориентироваться в этой массе изменений, авторы книги попытались рассмотреть все нововведения, а также заострить внимание читателей на часто встречающихся и спорных вопросах, возникающих на практике, приведя при этом арбитражную практику по конкретным ситуациям.

Раздел 1. Правовые основы
инвестирования в строительстве

Законодательная база

Основными законодательными актами, регулирующими инвестиционную деятельность, являются:

- Закон об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений (Закон N 39-ФЗ);

- Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 14881 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 10.01.2003, утратил силу только в части норм, противоречащих Закону N 39-ФЗ);

- Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (Закон N 214-ФЗ);

- Гражданский кодекс РФ;

- Жилищный кодекс РФ;

- Градостроительный кодекс РФ;

- Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ (в ред. от 29.12.2004, действуют только статьи 29, 54, 55, 61, 62 до 01.07.2006);

- Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 07.03.2005);

- Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Закон N 122-ФЗ);

- Кодекс об административных правонарушениях РФ (Федеральный закон от 30.12.2001 N 195-ФЗ, с изменениями и дополнениями).

Кроме названных нормативных актов к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

Глава 1.1. Субъекты инвестиционной деятельности

В соответствии с Законом об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений представляет собой инвестирование в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Субъектами инвестиционной деятельности являются:

- инвесторы;

- заказчики-застройщики;

- подрядчики;

- пользователи объектов капитальных вложений;

- другие лица.

Достаточно часто организация совмещает функции нескольких участников процесса строительства - инвестора, застройщика, заказчика или подрядчика.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с российским законодательством.

§ 1.1.1. Инвестор

Инвестор - лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств или привлекающее в качестве источников финансирования заемные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, - финансирует строительство.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, в том числе государственные органы, органы местного самоуправления, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц. Инвесторами могут выступать также иностранные инвесторы.

Согласно статье 1 Закона N 39-ФЗ под инвестициями следует понимать денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Статьей 6 Закона N 39-ФЗ предусмотрен перечень основных прав инвесторов:

- осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

- самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;

- владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

- передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

- объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

§ 1.1.2. Заказчик-застройщик

Что касается заказчика-застройщика (именно такое определение обычно применяется к участнику инвестиционного процесса, обеспечивающему процесс строительства), то одни нормативные акты дают понятие и используют термин "застройщик", другие - "заказчик", а третьи - "заказчик-застройщик".

Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости дано несколько иное понятие застройщика, применяемое при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на долевых началах. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель (а не просто физическое лицо, как в случае строительства без участия дольщиков), имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Закон N 39-ФЗ использует только понятие "заказчик". Это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т.д.).

Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

Функции заказчика-застройщика

Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика. Указанное требование предусмотрено статьей 17 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности, а также в пункте 2 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности.

Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т.д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.

Основные функции заказчика-застройщика следующие:

- выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;

- приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;

- выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;

- обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

Строительство объектов

Процесс строительства постепенный, и на каждой стадии заказчику отводятся соответствующая роль и функции. Приведем основные функции заказчиков по строительству объектов.

Так, на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству заказчик:

- выбирает строительную площадку и получает согласование на ее использование для строительства;

- разрабатывает бизнес-план;

- выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;

- организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;

- получает в установленном порядке разрешение на строительство;

- получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;

- получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т.д.;

- выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;

- подготавливает исходные данные для разработки проектной документации;

- определяет предметы конкурса (лоты), составляет план проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве, несет все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформляет договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов, если эти функции не исполняются заказчиком - организатором конкурса;

- осуществляет выбор, как правило, на конкурсной основе, проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ;

- организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;

- разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий государственного контракта (договора) и другие разделы конкурсной документации;

- готовит предложение инвестору по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;

- руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;

- публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения для участия в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение, оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса котировок;

- заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;

- получает разрешение на выполнение СМР;

- согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;

- определяет, как правило, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

- определяет, как правило, на конкурсной основе, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.

  1. «Учет, налоги, право»

    Закон
    Обращаем ваше внимание на то, что в обзор входят все материалы, опубликованные в центральной печати по данной тематике вне зависимости от того, совпадает их содержание с точкой зрения руководства Фонда социального страхования Российской
  2. Продвинутый курс Программ подготовки и аттестации профессиональных бухгалтеров коммерческих организаций по специализации «Главный бухгалтер в строительстве» (60 часов)

    Документ
    Российские стандарты – Положения по бухгалтерскому учету (ПБУ), которые устанавливают принципы, базовые правила ведения бухгалтерского учета по сферам деятельности организации и видам активов,
  3. В данный момент мы пересылаем на электронный адрес (e-mail) электронные версии книги по праву и бухучету. Вы платите только за услуги преобразования книг из пе (2)

    Документ
    1. Ниже представлены категории, разделенные по предметам, выбрав нужную вам категорию, скачайте вложение. Это список электронных книг, которые есть в наличии.
  4. Документация об аукционе от 27. 10. 2008 г. Открытый аукцион №30/а- поставка учебной литературы

    Документация об аукционе
    Размещение заказов для государственных нужд – осуществляемые в установленном порядке действия Государственного Заказчика по определению поставщика в целях заключения с ним государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд.
  5. Программа подготовки и аттестации профессиональных бухгалтеров коммерческих организаций Утверждена Президиумом Совета по профессиональному образованию Института профессиональных бухгалтеров и аудиторов России (протокол № 02/09 от 21 декабря 2009 года) (2)

    Программа
    Цель настоящей программы – обобщить и систематизировать информацию, необходимую и достаточную для подготовки претендентов к аттестации на получение квалификационного аттестата профессионального бухгалтера коммерческой организации по
  6. Проекта (работы) Бухгалтерский учет, анализ и аудит основных средств

    Документ
    Рыночные отношения обуславливают объективную необходимость повышение роли бухгалтерского учета в управлении предприятием. Для принятия оперативных и тактических решений по управлению предприятием в условиях постоянно меняющейся рыночной
  7. Национальная библиотека Чувашской Республики (1)

    Документ
    Абанина, Е. Н. Комментарий к Федеральному закону от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" [Электронный ресурс] / Е. Н.·Абанина, О.
  8. Гук "Национальная библиотека Чувашской Республики"

    Документ
    "Налоги и финансовое право" - 15 лет серьезной и успешной работы. Налогообложение хозяйственных операций и сделок в 2008 году [Электронный ресурс] / А.
  9. Курсовая работа по дисциплине «Бухгалтерский учет» на тему: «Бухгалтерский учет в коммерческих организациях»

    Курсовая работа
    В соответствии с изменениями в экономическом и социальном развитии страны существенно меняется и политика в области оплаты труда, социальной поддержке и защиты работников.

Другие похожие документы..